孤独死の告知義務とは？特殊清掃を行うためにも必要な義務です。

こんにちは！関東圏を中心に事故死や孤独死が発生してしまった現場において迅速に駆け付け解決に導きます特殊清掃のフルサポート関東です！皆さま、身内の方が万が一孤独死を迎えてしまった場合、その方と疎遠になってしまっているケースでは、その方が亡くなった事すら、警察からの連絡で知る事になるケースもあります。そんな孤独死の現場となってしまった建物は、いくら特殊清掃や原状回復をしたとしても、その後その住宅を賃貸で出す場合も売却にだす場合も、いずれも告知義務が発生します。そこで今回はそんな孤独死の告知義務について詳細を解説いたします。

建物の構造や設備の欠陥が理由ではない、心理的に住みたくないと思われてしまうような事象が発生してしまった物件について、それに対しての抵抗感を抱く物件の欠陥があるとし、心理的瑕疵といいます。その建物内で起きてしまった自殺や他殺・孤独死等の事象が発生した場合の物件に対して心理的瑕疵が認められるのです。この心理的瑕疵は、２０２１年１０月に国土交通省より『宅地建物取引業粗野による人の死の告知に関するガイドライン』を公表したため、それに則って告知を正確に行っていく必要があります。心理的瑕疵が認められる物件は、その物件の購入や入居を考える人にとって重要な判断材料です。契約相手に適切な情報を与えるために、心理的瑕疵物件の内容を詳しく説明する義務が生じます。

この心理的瑕疵、自然死や不慮の死の場合は告知義務の対象外となります。あくまで対象は自殺や他殺・事故死などによる孤独死が中心となります。

この心理的瑕疵の告知義務は、その物件の種類や、条件によって様々です。賃貸物件の場合は、主に管理会社側の視点にはなりますが、その孤独死・事故死が発生してしまった室内に対して特殊清掃や原状回復をやっている場合は、事象発生から３年間経過したら告知不要とされています。ですが賃貸物件ではなく売買契約になる場合は何年たった後でも告知義務が発生します。

心理的瑕疵物件を管理している賃貸会社側や、その物件を売却したいと考える側は、その部屋で何が起きてしまったのかをしっかりと告知する必要があります。告知義務を厳守する義務があるため、この告知を怠ることで損害賠償請求を受けてしまったり、契約自体を解除されるリスク発生してしまいます。また、売却を検討している物件であるなら、事前に依頼する不動産会社側にもしっかりと説明しておきましょう。不動産会社側がこういった心理的瑕疵物件の売買に強い業者に依頼をすることで、安心してトータル的にお願いをすることもできます。

心理的瑕疵物件ということは、すでに目に見えない事に対して心配や抵抗感を抱く、という事になります。心理的瑕疵物件であると、一般的な賃貸物件や売買物件などに比べて費用が安くなるため、そういった抵抗感に対して過剰に反応しない方であれば安く住まえるいいチャンスととらえることもあるでしょう。すでに特殊清掃や原状回復は済んでいるんだし、普通の家になっているでしょうという気持ちで安易に借りてしまうかもしれません。もちろん、心理的瑕疵物件を借りないで・買わないでというわけではありません。ですが、もし借りる・購入する際は注意していただきたい点もあるのです。それは、すでに見えない事象に対しての費用算定で契約してしまう事で、その後住んでいく中での異変に気が付いたりしたとしても、これ以上に追完請求することができません。また、その物件を購入していた場合、仮にまた違う方に売却しようと考える際も、原則心理的瑕疵の告知義務は継続してしまうため、買い手がつかなかったり、売却価格が格段に安くなってしまう可能性があります。

孤独死や事故死などといった、室内で発生してしまった死去について、その部屋をその後どうやって手放していくのかといった事は特に遺族や管理会社の頭を悩ます事象です。特殊清掃や原状回復工事をしっかりとやったんだからと、できればその室内で人が亡くなってしまったということを伏せたいという心理も働くことでしょう。ですが、それは心理的瑕疵の告知義務違反となってしまいます。どれだけしっかりと特殊清掃で原状回復ができているとしても、しっかりと義務に則り、正確に告知義務を果たすようにしましょう。