孤独死が発生したら？大家が取るべき対応と予防策を解説

孤独死の現場を発見するきっかけは様々で、大家さん自身がその室内に異変を感じられるケースや、近隣に住まわれている他の住民の方から相談を受ける事がきっかけになったりもします。こういった孤独死の第一発見者になってしまったら落ち着いてまずは警察に通報しましょう。その後、その部屋に入居されていた方の緊急連絡先などを把握していたら連絡を行ってあげるといいでしょう。

大家さんであるため、すべての室内のスペアキーを持っているケースもあるでしょう。ですが、警察による現場検証が全て終了するまでは一切立ち入ることのないように気を付けましょう。早くその室内を元の状態に戻さなければという気持ちになることは十分に理解できますが、警察はなぜ孤独死になってしまったのかという現場の検証を行っている段階のため、無暗に触ってはいけません。すべての対応が終了するのをまずは待ちましょう。

警察による現場検証が終了したら、大家さんはその室内の対応を迅速に進めていきましょう。孤独死の場合は基本的に入居されていた方が原因とされるため、特殊清掃にかかる費用は入居者に請求することができます。つまり、孤独死をされた方の相続人に請求していくことになるのです。相続人による特殊清掃の手配を待っているだけでは日数が過ぎていってしまう可能性もあるため、早い段階で相続人と話し合い、大家さん側で特殊清掃と原状回復の段取りを進めておくか、迅速に遺族で対応を進めてもらうかをはっきりさせておくと安心でしょう。他に入居している住民の方たちの気持ちを一番に考え、一刻も早い徹底した清掃を進める必要があります。

特殊清掃等が終了したら、その部屋の契約終了手続きを進めていきましょう。相続人に当たる方や保証人と教護し進めていきましょう。敷金礼金の支払いも必要ですが、概ね特殊清掃費に充てられてしまい逆に足りない分を請求する側になるケースが多いです。この際、トラブルを避けるために清算内容を明確に記載し説明できるようにしましょう。

その室内が完全に清掃され退去されてしまえば、新しい入居者を募る事もできます。この時、その室内において孤独死が発生してしまったという事象を明記する決まりがあるため、必ず正確に記載をするようにしましょう。

こうした孤独死現場の室内清掃では特に高額な費用が掛かる可能性がありますが、その遺族の相続人が誰もいなかったり、相続拒否されてしまっている場合、大家さんはそれにかかる費用を請求する先がありません。また、故人であったとしても他人の所有物を勝手に処分することは禁じられています。そのため、こういったケースでは家庭裁判所へ申請を行い、代理で対応してくれる相続財産管理人を選定してもらいましょう。

遺体が放置された時間が長ければ長いほど、床や壁、建材に深刻な損傷が及ぶ可能性が高くなります。腐敗により体液が建材に染み込み、臭気やシミが残ることも多く、通常の清掃では対処できません。そのため、特殊清掃業者による処理に加え、床材やクロスの張替え、消臭、害虫駆除など、専門的な原状回復作業が必要になります。

発見が遅れることで、死亡から発見までの期間は当然ながら家賃収入が見込めません。また、事故物件としての扱いになると、次の入居者が見つかりにくくなり、空室期間が長引いてしまうことも。これにより、継続的な収入の減少や賃料値下げによる損失が生じるリスクが高まります。

遺体が放置された部屋から発生する腐敗臭や害虫が、隣接する部屋や共用部にまで広がることがあります。このような事態は、他の入居者との間で苦情やトラブルに発展するケースも珍しくありません。近隣住民からの信頼を失うことで、物件全体の評判が悪化し、退去者が出るリスクも考慮しなければなりません。

孤独死があった部屋は、いわゆる「事故物件」として告知義務が発生する可能性があります。たとえ室内を完全に原状回復したとしても、「過去に孤独死があった」という事実そのものが、入居希望者の心理的な抵抗につながります。その結果、家賃の引き下げや入居決定の遅れなど、経営上のマイナス要因となることが避けられません。

あらかじめ契約書に「死亡時に発生する特殊清掃費用・原状回復費用は入居者またはその保証人が負担する」旨を明記しておくことで、万が一の際に費用負担に関するトラブルを防ぐことができます。また、連帯保証人や緊急連絡先（身元引受人）をしっかり明記しておくことで、スムーズな対応が可能となります。

近年では、孤独死や事故死による清掃・原状回復費用を補償する特約を含んだ保険が登場しています。家財保険にこのような特約が付帯されていることも多く、入居者に加入を推奨することで、万が一の際の金銭的負担を軽減できます。管理会社や大家が保険プランの情報提供を行うと、入居者側の安心感にもつながります。

IoT機器やセンサーによる見守りシステムの活用は、異常の早期発見に効果的です。たとえば、ドアの開閉状況や温度変化を感知し、一定期間動きがない場合に通知される仕組みを導入すれば、発見が早まり、汚染の拡大を防ぐことが可能です。高齢入居者が多い物件では導入を検討すべき有効な手段です。

単身高齢者の場合、亡くなった後の事務手続き（遺体の引き取り、火葬、賃貸解約など）を担う人がいないケースがあります。そのような場合に備え、死後事務を第三者に委任する「死後事務委任契約」を紹介しておくことで、円滑な対応が可能になります。入居前の案内や、行政・支援団体との連携も視野に入れておくと良いでしょう。